¿Qué son los préstamos para bienes raíces comerciales?

November 8, 2023 by admin in Finca Raiz, Prestamos Hipotecarios

¿Está pensando en comprar una propiedad comercial, como un almacén o un edificio de oficinas? Quizás desee refinanciar su deuda inmobiliaria o renovar una propiedad existente. Independientemente del problema, un préstamo para bienes raíces comerciales puede ser la respuesta perfecta y perfecta.

En esta guía se tratarán todas las tasas, condiciones y requisitos del financiamiento de bienes raíces comerciales. También veremos los tipos más comunes de préstamos inmobiliarios comerciales que puede solicitar en 2023.

Un préstamo para bienes raíces comerciales: ¿Qué es?

Centros comerciales, bodegas, edificios residenciales y edificios de oficinas son ejemplos de bienes inmuebles que pueden financiarse con préstamos CRE. Un préstamo CRE puede pagar la deuda de una propiedad comercial de su propiedad, comprar una propiedad nueva o rehabilitar bienes inmuebles existentes que generen ingresos.

El destinatario de un préstamo CRE suele ser una organización comercial como una corporación, un desarrollador o un fideicomiso; sin embargo, una persona también puede solicitar uno. La mayoría de estos préstamos necesitan ocupación por parte del propietario, lo que significa que su empresa debe ocupar al menos el 51% de la propiedad.

Cómo funcionan los préstamos para bienes raíces comerciales

Los préstamos CRE funcionan de la misma manera que los préstamos hipotecarios para bienes inmuebles personales. Sin embargo, la principal disparidad es que el préstamo está protegido por un gravamen a diferencia de la propiedad comercial en lugar de un activo residencial. Un gravamen se refiere al reclamo legal sobre un activo que puede usar como garantía o garantía una vez que la hipoteca no se paga. En el caso de un préstamo comercial, el prestamista libera el gravamen una vez que el préstamo se ha reembolsado en su totalidad.

El tipo de préstamo específico, el prestamista, la propiedad financiada y otros factores influirán en los términos de un préstamo de bienes raíces comerciales. Los préstamos para bienes raíces comerciales suelen presentarse en las siguientes formas:

Préstamos comerciales tradicionales

Cuando se trata de hipotecas comerciales tradicionales, hay que considerar varias ventajas y desventajas.

Al igual que las hipotecas residenciales, los préstamos comerciales están garantizados por la propiedad que se compra. Sin embargo, los términos específicos pueden variar según el prestamista. Algunos bancos ofrecen préstamos totalmente amortizados con plazos prolongados de hasta 20 años y relaciones préstamo-valor que suelen alcanzar el 80%. Por el contrario, otros bancos pueden ofrecer préstamos con intereses únicamente con plazos más cortos de 10 años y una relación préstamo-valor limitada al 65%.

Obtener un préstamo inmobiliario comercial tradicional puede resultar más difícil en comparación con otros tipos de financiación comercial. Los bancos generalmente buscan propietarios de negocios con un crédito personal sólido y un índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) alto. Un DSCR alto demuestra a los prestamistas que su empresa genera ingresos suficientes para cumplir con los requisitos de pago del préstamo. Para calcular su DSCR, dividiría su ingreso operativo neto anual por sus pagos anuales de deuda, y los prestamistas generalmente prefieren una puntuación de al menos 1,25.

A pesar de los estrictos criterios de elegibilidad, los préstamos hipotecarios tradicionales a menudo tienen tasas de interés más bajas en comparación con ciertos productos crediticios alternativos, que generalmente oscilan dentro de unos pocos puntos porcentuales de una tasa preferencial, como la tasa preferencial del Wall Street Journal (WSJ).

Ventajas

• Tasas de interés más bajas
• Plazos más largos
• Mayores ratios préstamo-valor
• Propiedad asegurada

Contras

• Requisitos de calificación estrictos
• Flexibilidad restringida
• Proceso de aprobación potencialmente largo
• Gran pago inicial

El préstamo 7(a) de la SBA

El préstamo 7(a), el préstamo más popular de la SBA, se puede utilizar para comprar terrenos o edificios, construir nuevas propiedades o renovar propiedades existentes, siempre que el inmueble se utilice para fines ocupados por el propietario. A través de este programa, un prestamista conectado a la SBA le otorgará hasta $5 millones.

El límite de la tasa de interés de un préstamo 7(a) puede ser fijo (11,25%), variable (8%) o fijo y variable al mismo tiempo. Las tasas se determinan utilizando la tasa LIBOR a 30 días, la tasa preferencial más baja o la tasa fija opcional de la SBA. Para los préstamos 7(a) utilizados para bienes raíces, el período máximo de reembolso es de 25 años. Estos préstamos han sido liquidados en su totalidad.

Ventajas

• Garantía del gobierno
• Tasas de interés competitivas
• Plazos de pago más largos
• Uso versátil de fondos
• Pagos iniciales más bajos
• Opciones para startups
• Apoyo a las pequeñas empresas

Contras

• Requisitos de elegibilidad estrictos
• Proceso de solicitud más largo
• Es posible que se requiera garantía
• Tarifas y costos de cierre
• Tamaño de préstamo limitado
• Garantía personal
• Criterios crediticios estrictos

Préstamo 504 de la SBA

Dentro del sistema 7(a), la SBA también ofrece préstamos personalizados para viviendas ocupadas por sus propietarios o para la compra de equipos duraderos. Estos préstamos, que reciben el nombre de préstamos 504, se componen de dos préstamos separados: uno proviene de una Empresa de Desarrollo Certificada (CDC) por hasta el 40% del monto del préstamo y el otro proviene de un prestamista externo para 50% o más del monto del préstamo. Usted, el prestatario, deberá realizar un pago inicial de al menos el 10%. El costo total del proyecto puede ser de $10 millones o más porque la parte del préstamo de los CDC puede oscilar entre $5 millones y $5,5 millones. Su solicitud de préstamo debe ser por al menos $25,000 en total.

Ventajas

• Tasas de interés fijas bajas
• Financiamiento a largo plazo
• Pago inicial barato
• Creación de empleo

Contras

• Largo proceso de solicitud
• Garantía colateral

Préstamos de conducto/CMBS

Los préstamos de conducto/CMBS son un tipo de hipoteca comercial titulizada en la que se agrupan y venden a inversores múltiples préstamos inmobiliarios comerciales. Estos préstamos se diferencian de los préstamos tradicionales para bienes raíces comerciales en algunos aspectos. Es posible que tengan multas por pago anticipado para el pago anticipado del préstamo y requisitos más flexibles que pueden beneficiar a los propietarios de negocios que no califican para hipotecas tradicionales.

Los préstamos conducto normalmente financian montos que van desde $1 millón a $50 millones, con relaciones préstamo-valor de alrededor del 75%, plazos de 5 a 10 años y períodos de amortización de 25 a 30 años. Los pagos mensuales permanecen constantes hasta un pago global final al final del plazo, y las tasas de interés suelen ser fijas y competitivas en comparación con las tasas hipotecarias tradicionales.

Ventajas

• Puesta en seguridad
• Grandes montos de préstamos
• Tasas de interés competitivas
• Elegibilidad flexible
• Financiamiento a largo plazo
• Tasas de interés fijas

Contras

• Sanciones por pago anticipado
• Proceso de solicitud complejo
• Pagos globales
• Uso limitado de fondos
• Potencial para el requisito de garantía
• Disponibilidad limitada
• Préstamos puente comerciales

Para competir con los compradores de propiedades que pagan en efectivo, los propietarios de empresas pueden obtener rápidamente financiamiento provisional a través de préstamos puente comerciales, con el fin de refinanciar la propiedad adquirida. Se ofrecen plazos cortos (6 meses a 3 años) y las tasas de interés son un poco más altas que las del mercado. Los bancos tradicionales no suelen ofrecer estos préstamos; en cambio, lo hacen los prestamistas alternativos. Los requisitos son estrictos y exigen buen crédito y una baja relación deuda-ingresos. El proceso de aprobación es más corto que el de los préstamos inmobiliarios convencionales y los pagos iniciales suelen variar entre el 10% y el 20%.

Ventajas

• Solución de corto plazo
• Financiamiento Rápido
• Ventaja competitiva en las licitaciones inmobiliarias
• Aprobación más rápida
• Uso flexible de fondos
• Capacidad de refinanciar

Contras

• Tasas de interés más altas
• Corto período de amortización
• Se requiere crédito sólido
• Disponibilidad limitada de prestamistas tradicionales
• Potencial para un pago inicial más alto
• Puede conllevar tarifas adicionales
• Préstamos de dinero fuerte

Los préstamos de dinero fuerte los ofrecen empresas privadas y están destinados a prestatarios que no cumplen con los requisitos de la financiación convencional. Aunque el procedimiento de aprobación suele ser menos estricto, los gastos pueden seguir siendo muy elevados.

Ventajas

• Financiación rápida
• Aprobación flexible
• Amplia gama de usos
  Sin penalizaciones por pago anticipado
  Prestamistas privados

Contras

Tasas de interés altas
Plazos de amortización cortos
Riesgo de pérdida de propiedad
Regulación limitada
Tarifas más altas

Cómo calificar un préstamo para bienes raíces comerciales

Los factores que los prestamistas consideran para que usted califique para préstamos de bienes raíces comerciales. Algunos de estos factores son los siguientes:

Puntaje crediticio: los prestamistas generalmente evalúan su puntaje crediticio, aunque su importancia puede variar según el tipo de préstamo.

Relación préstamo-valor: los prestamistas limitan las opciones de préstamo en función del valor de la propiedad, expresado como una relación. Por ejemplo, si una propiedad está valorada en 1 millón de dólares con un límite de LTV del 70%, el préstamo máximo es de 700.000 dólares.
Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR):

Los prestamistas evalúan el DSCR para garantizar que la propiedad genere ingresos suficientes para cubrir las obligaciones de deuda. A menudo se busca un DSCR de 1,25x o superior.
Monto mínimo del préstamo: la mayoría de los programas tienen umbrales mínimos de préstamo, que generalmente comienzan en alrededor de $ 1 millón.
Garantía: los préstamos comerciales normalmente requieren garantía. Los préstamos sin recurso utilizan únicamente la propiedad como garantía, mientras que se pueden ofrecer préstamos con recurso, que ofrecen condiciones más competitivas a costa de la protección de los activos personales.

Préstamos para bienes raíces comerciales: tasas y tarifas

Como prestatario, es vital familiarizarse con las tasas y tarifas asociadas a los préstamos inmobiliarios comerciales. Estos son los cargos CRE anticipados:

Tasas de interés: Las tasas de los préstamos para bienes raíces comerciales son generalmente entre un 0,5% y un 1% más altas que las tasas de las hipotecas residenciales, según la tasa preferencial a 30 años. Actualmente, las tasas oscilan entre el 3% y el 20%, dependiendo del tipo de préstamo, la propiedad y el estado financiero individual.
Plazo de pago: Los préstamos para bienes raíces comerciales a menudo tienen plazos de pago más cortos en comparación con los préstamos residenciales, lo que potencialmente los hace un poco más costosos.
Costos de cierre: al igual que las hipotecas residenciales, los préstamos para bienes raíces comerciales conllevan costos de cierre, que generalmente oscilan entre el 3% y el 5% del monto del préstamo.
Préstamos de la SBA: para los préstamos de la SBA, los prestatarios pueden enfrentar una tarifa de garantía de hasta el 3,75%, que varía según el monto del préstamo.

Cómo obtener un préstamo para bienes raíces comerciales

La obtención de un préstamo para bienes raíces comerciales sigue un procedimiento similar al de la obtención de una hipoteca de vivienda.

Prepara tu documentación. Al calificar para un préstamo CRE, tendrá que presentar una gran cantidad de documentos que describan sus finanzas, incluidos sus activos, pasivos, ingresos e historial crediticio.
Realizar una solicitud de préstamo. A través de un banco, cooperativa de crédito o prestamista en línea que ofrezca préstamos comerciales, puede solicitar un préstamo CRE.
Es fundamental tener en cuenta que los criterios de calificación para préstamos inmobiliarios comerciales suelen ser considerablemente más estrictos que los de las hipotecas para viviendas individuales. Además, los criterios que utilizan los prestamistas pueden variar un poco.

Cómo prepararse para una solicitud de préstamo de bienes raíces comerciales

No debe iniciar el proceso de solicitud sin investigar; entre las preguntas que debes hacerte antes de postular están:

¿Quiero comprar un inmueble nuevo, renovar uno existente o comprar un terreno?
¿Cuánta deuda puede aceptar mi empresa responsablemente?
¿Comprendo completamente todos los gastos relacionados con mi plan?
¿Cuánto tiempo necesito para el pago?
¿Tengo toda la documentación requerida para que el prestamista presente la solicitud?
Puede optar por tratar con un banco o un prestamista de Internet, según sus requisitos y sus necesidades financieras.

Tenga en cuenta que los bancos suelen tener los estándares más estrictos y los retrasos de procesamiento más prolongados. Sin embargo, si cumple con los requisitos y está dispuesto a esperar, también ofrecen tarifas competitivas y pueden ser una buena opción. Los prestamistas en línea, por otro lado, podrían ser más complacientes. Además, funcionan considerablemente más rápido y son más eficaces.

Incluso si tiene poco crédito, algunos prestamistas en línea podrían otorgarle préstamos para bienes raíces comerciales. Sin embargo, en este caso, probablemente tendrá que pagar precios superiores. Dependiendo de sus circunstancias, es posible que desee pensar en retrasar el financiamiento hasta que mejore su crédito.

¿Qué financiación para inmuebles comerciales es mejor para su empresa?

A continuación se presentan algunas sugerencias que le ayudarán a seleccionar el mejor préstamo de bienes raíces comerciales según sus necesidades y antecedentes:

Establezca qué tan pronto necesita el dinero.

Un préstamo de la SBA o un préstamo hipotecario comercial convencional pueden no ser adecuados si necesita financiación rápida, como competir con un comprador en efectivo por una propiedad comercial, ya que el tiempo para financiar estas soluciones de financiación a veces puede llevar meses. Un préstamo puente comercial, un préstamo inmobiliario comercial alternativo que puede financiarse rápidamente, podría ser una mejor opción.

Para reducir sus opciones, utilice sus calificaciones.

Las opciones de financiación que usted puede recibir de manera realista estarán limitadas por su pasado y sus calificaciones. Si su empresa tiene un alto índice de cobertura del servicio de la deuda y tiene buen crédito, puede ser elegible para un préstamo hipotecario comercial convencional con tasas de interés atractivas y períodos más largos. Los candidatos con mal crédito pueden tener mejor suerte con un prestamista de dinero fuerte que tenga restricciones laxas, pero esté atento a las tasas de interés excesivas.

Comparar precios.

No acepte la primera oferta que reciba; en su lugar, navegue para evaluar las tasas y términos con varios prestamistas. Muchos dueños de negocios comienzan sus conexiones crediticias con instituciones con las que ya tienen un historial de negocios, como su banco. Dado que estas organizaciones suelen tener un mayor conocimiento del mercado local, los bancos regionales y locales son otro excelente lugar para comenzar. Considere si los prestamistas realizan consultas crediticias “blandas” o “duras” al presentar la solicitud; este último puede reducir su puntaje crediticio.

Para resumir

Sus objetivos únicos y circunstancias financieras determinarán la opción de financiamiento óptima para su estrategia de inversión. Es crucial considerar todas las alternativas. Si bien algunos pueden funcionar perfectamente, otros no.

Su aventura financiera comienza aprendiendo cómo obtener un préstamo de bienes raíces comerciales. El equipo de GoKapital está aquí para ayudarlo a obtener el mejor préstamo posible para sus necesidades de inversión. Complete el siguiente formulario y nos comunicaremos con usted para brindarle un presupuesto gratuito.