Cómo afecta la economía nacional a los precios de su vivienda

February 14, 2024 by admin in Prestamos Hipotecarios

Los bienes raíces ejercen una profunda influencia en la economía y sirven como piedra angular de la riqueza individual y empresarial en diversos sectores económicos. Su impacto es multifacético: las fluctuaciones en los precios inmobiliarios influyen significativamente en la dinámica económica. A medida que aumentan los valores inmobiliarios, se produce un aumento paralelo de la riqueza, lo que provoca un aumento del endeudamiento y del gasto tanto de personas como de empresas.

El análisis histórico de los ciclos económicos que abarca el siglo pasado revela la participación generalizada del sector inmobiliario en estas fluctuaciones. Su importancia va más allá de ser un mero componente de la riqueza de los hogares; El sector inmobiliario emerge como el eje para los agricultores, un factor fundamental en el comercio minorista y la construcción, y un actor vital en varias otras industrias. La intrincada interconexión entre el sector inmobiliario y las tendencias económicas subraya su papel fundamental como fuerza impulsora en la configuración de los paisajes financieros.

La trayectoria ondulante de los precios de las viviendas envía repercusiones en toda la economía, creando un efecto dominó que resuena en múltiples sectores. Ya sea que se experimente un auge o una desaceleración, las oscilaciones en los valores inmobiliarios desencadenan resultados que merecen un examen más detenido.

En las siguientes secciones de este artículo, profundizaremos en las consecuencias de largo alcance de estas repercusiones, con el objetivo de desentrañar la intrincada pregunta: ¿Cómo el mercado inmobiliario da forma e impacta de manera intrincada a la economía en general?

Tasas de interés y su impacto en el sector inmobiliario

Las tasas de interés ejercen una influencia significativa en el panorama inmobiliario y desempeñan un papel crucial en la configuración de la dinámica del mercado inmobiliario a nivel nacional. Los inversores sienten profundamente las repercusiones de las fluctuaciones de las tasas de interés, ya que estas tasas afectan directamente la asequibilidad de la vivienda y, en consecuencia, impactan el grupo de compradores calificados.

Cuando las tasas de interés suben, la accesibilidad a la vivienda disminuye, lo que lleva a una reducción en el número de compradores potenciales. Esta caída de la demanda, a su vez, tiende a ejercer una presión a la baja sobre el valor de las viviendas.

Para ilustrar esta relación, podemos reflexionar sobre el panorama económico de principios de los años ochenta. Durante este período, las tasas hipotecarias se dispararon a un asombroso 18,6%. Los efectos adversos fueron palpables, ya que las crecientes tasas de interés hicieron que la propiedad de vivienda fuera menos asequible para muchos, lo que resultó en una disminución en la demanda de viviendas.

Posteriormente, cuando las tasas de interés comenzaron a bajar, se desarrolló un fenómeno inverso: los precios de las viviendas experimentaron una trayectoria ascendente.

El examen de los datos históricos, como las hipotecas de tasa fija a 30 años del FRED de 1975 a 2020, proporciona información valiosa sobre la intrincada danza entre las tasas de interés y los bienes raíces. Estos datos subrayan el delicado equilibrio, ya que el aumento de las tasas de interés plantea desafíos para quienes buscan vender propiedades de inversión. La menor asequibilidad puede obstaculizar los planes de los compradores potenciales, impactando así la demanda general de bienes raíces.

Para los inversores que siguen una estrategia de compra y tenencia, el escenario cambia y ofrece un atisbo de tranquilidad. La paciencia se convierte en una virtud, ya que esperar a que pase el período de tasas de interés elevadas a menudo conduce a una recuperación posterior de los precios de las viviendas. Esta resiliencia se atribuye a la naturaleza cíclica de las tasas de interés y su impacto en el mercado inmobiliario, lo que recuerda a los inversores que, si bien pueden surgir desafíos a corto plazo, una perspectiva estratégica a largo plazo a menudo puede generar resultados favorables.

El impacto de la inflación en las inversiones inmobiliarias

En la intrincada red de factores económicos que configuran el panorama inmobiliario, la inflación emerge como un actor fundamental, cuyos efectos repercuten a escala nacional. La inflación, impulsada fundamentalmente por la expansión excesiva de la oferta monetaria o por interrupciones en las cadenas de suministro, tiene implicaciones matizadas para los inversores inmobiliarios, creando una interacción dinámica entre las fuerzas económicas.

En esencia, la inflación presenta un escenario paradójico para los inversores: un resultado neto positivo en el ámbito inmobiliario. La presión alcista sobre los precios, ya sean alquileres o valores inmobiliarios, se desarrolla con el tiempo, proporcionando un contexto favorable para los inversores que buscan ganancias a largo plazo. Uno de los aspectos intrigantes de la inflación radica en su capacidad para capacitar a los inversores para pagar hipotecas con dólares devaluados, lo que ofrece una ventaja estratégica en el panorama financiero.

Durante las últimas dos décadas, el espectro de la inflación parecía relativamente atenuado, pero los recientes cambios en la dinámica económica han reavivado su presencia. Los aumentos de tasas de la Reserva Federal y los crecientes costos asociados con la repatriación de los procesos manufactureros a Estados Unidos han inyectado renovado vigor al panorama inflacionario. Como resultado, los inversores se encuentran en la encrucijada de un paradigma económico cambiante, en el que la inflación vuelve a emerger como un factor que exige atención y consideración estratégica.

El escenario que se está desarrollando provoca una reevaluación crucial de las estrategias de inversión a medida que el mercado inmobiliario se prepara para posibles cambios impulsados por presiones inflacionarias. La trayectoria de este resurgimiento de la inflación sigue siendo incierta, lo que deja a los inversores en un estado de anticipación respecto de sus implicaciones más amplias para el sector inmobiliario.

A pesar de la incertidumbre, no se debe pasar por alto la resistencia histórica del sector inmobiliario frente a las tendencias inflacionarias. La naturaleza cíclica del mercado sugiere que, con el tiempo, el sector inmobiliario ha demostrado capacidad para adaptarse e incluso prosperar en entornos inflacionarios. Por lo tanto, se insta a los inversores a no olvidarse de la inflación en medio del cambiante panorama económico.

Comprender la recesión y la inversión inmobiliaria

Imaginemos la economía como un indicador de temperatura: si la inflación ocurre cuando las cosas se están calentando, una recesión es cuando las cosas se enfrían. En una recesión, la economía experimenta un enfriamiento, lo que provoca pérdidas de empleo y mayores tasas de desempleo.

Si observamos un gráfico, las áreas sombreadas representan estos períodos fríos de recesión. Se produjeron crisis notables en 1990 (después de la Guerra del Golfo), 2001 (debido al estallido de la burbuja de las puntocom) y 2009 (durante la crisis financiera mundial), que provocaron que los precios de las viviendas se aplanaran o bajaran.

Entonces, ¿por qué esto es importante para los inversores inmobiliarios? Bueno, cuando la economía se enfría, puede afectar a los inquilinos. Las personas podrían perder sus empleos, tener dificultades para pagar el alquiler o decidir mudarse a otro lugar, dejando propiedades vacías. Este impacto se vuelve más pronunciado en lugares que dependen en gran medida de una sola industria, como Las Vegas o Detroit.

En tiempos difíciles, la gente tiende a recortar gastos no esenciales, como viajes o compra de coches nuevos. Este ajuste de cinturón puede ser difícil para los inversores, especialmente si sus propiedades de alquiler están en áreas donde la economía depende de un solo tipo de negocio.

Aquí es donde entra en juego la estrategia. Para protegerse contra estos riesgos, los inversores pueden centrarse en mercados con economías diversas, como Atlanta. Incluso cuando partes de la economía de Atlanta, como Delta Airlines durante la pandemia de COVID-19, se encontraban en una situación difícil, otros sectores (como Home Depot, UPS, hospitales, universidades y el Centro para el Control de Enfermedades) siguieron brindando empleos estables.

Otra forma de capear la tormenta es tener inquilinos resistentes a la recesión, como los del programa de la Sección 8. Cuando llegó la pandemia de Covid, muchos inquilinos enfrentaron desafíos laborales, pero los propietarios con inquilinos de la Sección 8 continuaron recibiendo sus pagos de alquiler con regularidad. Incluso con moratorias de desalojo vigentes, la Sección 8 aseguró un ingreso estable para los propietarios.

Por último, es importante señalar que las recesiones, aunque desafiantes, tienden a ser temporales. En promedio, duran unos diez meses en el período de posguerra. Esto significa que los inversores a largo plazo que adoptan una estrategia de comprar y mantener, especialmente en economías diversas, pueden superar los tiempos difíciles y esperar días mejores en el futuro.

Comprender los flujos de capital en el sector inmobiliario

Los flujos de capital, que a menudo pasan desapercibidos para muchos inversores, son una variable crucial a nivel nacional que puede tener un impacto significativo en los mercados inmobiliarios. Analicemos dos ejemplos: dinero extranjero y dinero de Wall Street.

Dinero extranjero

Imagínese esto: cuando el dólar estadounidense no se destaca frente a otras monedas, los bienes raíces estadounidenses se convierten en una ganga para los inversores extranjeros. En tales escenarios, el dinero extranjero tiende a fluir hacia mercados inmobiliarios específicos de Estados Unidos, lo que aumenta la demanda y posteriormente hace subir los precios.

Aquí está el desglose basado en tendencias generales: los inversores europeos suelen mirar propiedades en Nueva York o Florida, mientras que los inversores asiáticos muestran interés en California, Seattle, Vancouver y algunos en Las Vegas. Los inversores latinoamericanos, por otro lado, tienen predilección por Miami. Estos inversores, en su mayoría particulares, suelen invertir en viviendas unifamiliares. Por otro lado, el dinero institucional, a menudo procedente del extranjero, se inclina hacia propiedades comerciales como edificios de oficinas y centros comerciales.

Si posee una propiedad residencial en estos puntos críticos, prepárese para la posibilidad de que las entradas de capital extranjero contribuyan a un aumento en los precios de las viviendas.

Dinero de Wall Street

Ingrese a Wall Street, otra potencia que influye en los flujos de capital en el sector inmobiliario. Cuando los bienes raíces están de moda, el capital de Wall Street puede ser una fuerza impulsora, impulsando un mercado hacia arriba o brindando un apoyo crucial durante las desaceleraciones del mercado.

Un ejemplo ilustrativo es la crisis financiera de 2008-2010, cuando las empresas de Wall Street aprovecharon la oportunidad para hacerse con propiedades en todo Estados Unidos a precios reducidos. Si bien esta afluencia no condujo necesariamente a una apreciación inmediata de las viviendas, actuó como una fuerza estabilizadora, evitando que los precios cayeran aún más.

Incluso con las tasas de interés más altas de hoy, si los valores de las propiedades cayeran en un área metropolitana específica, el dinero de Wall Street podría aparecer, actuando como una red de seguridad para los precios de las viviendas en esa región.

Es fundamental señalar que esta dinámica no es universal: el dinero de Wall Street tiende a favorecer a las grandes ciudades de entrada como Atlanta, Dallas, Houston, Phoenix y Las Vegas. Además, esta tendencia se ve a menudo en viviendas de nueva construcción.

Entonces, si está mirando esa encantadora casa de 100 años en Toledo, no confíe en el dinero de Wall Street para rescatar los precios de su propiedad. Comprender estos flujos de capital y sus matices es clave para tomar decisiones de inversión informadas en el mercado inmobiliario en constante evolución.

Comprender qué impulsa la apreciación de los bienes raíces

Al reflexionar sobre la cuestión crucial de qué factores ejercen más influencia para determinar si un mercado inmobiliario se apreciará, todo se reduce a un acto de equilibrio entre los impulsores económicos locales y nacionales. Simplifiquemos este complejo proceso de toma de decisiones.

Local versus nacional: el tira y afloja

Por un lado, tenemos impulsores económicos locales como el crecimiento del empleo y de la población, que normalmente desempeñan un papel sustancial en la apreciación de un mercado inmobiliario local. Estos son los factores directamente relacionados con lo que está sucediendo en un área específica: más empleos y más personas a menudo se traducen en una mayor demanda de vivienda.

Por otro lado, tenemos los impulsores económicos nacionales, como se analizó anteriormente, que abarcan la inflación, las tasas de interés, la recesión y los flujos de capital. Se trata de fuerzas económicas más amplias que pueden influir en los mercados inmobiliarios a mayor escala.

Regla 80-20: Dominio local

Ahora, analicemos los números. A lo largo de 40 años, desde 1980 hasta 2020, un análisis rápido revela un patrón fascinante. Aproximadamente el 80% de las veces, los factores locales ocupan un lugar central, afirmando su dominio en la dirección de la apreciación inmobiliaria. Esta es la mayoría de las veces cuando la salud de la economía de un área específica, las oportunidades laborales y el crecimiento de la población son las principales fuerzas impulsoras detrás del aumento del valor de la propiedad.

La excepción del 20%: factores nacionales en control

Sin embargo, la vida está llena de excepciones, y en aproximadamente el 20% del período analizado, los factores nacionales pasaron a primer plano, eclipsando la influencia de las economías locales. Estos casos ocurrieron durante momentos cruciales, como principios de la década de 1980, que estuvieron marcados por altas tasas de interés, y los desafiantes períodos de recesión y flujos de capital en 1990, 2001 y 2008-2010.

Encontrar el equilibrio: la ecuación inmobiliaria

En la gran ecuación inmobiliaria, la conclusión es que, si bien los factores locales suelen tomar la iniciativa, los factores nacionales pueden cambiar las reglas del juego en circunstancias extremas. Es una danza delicada donde los factores locales y nacionales interactúan y en ocasiones compiten por la supremacía.

Por lo tanto, al evaluar un mercado inmobiliario para su potencial apreciación, los inversores inteligentes mantienen un ojo atento al pulso local: entendiendo el mercado laboral, las tendencias demográficas y la salud económica local. Sin embargo, siguen siendo conscientes de que, en ciertos casos raros, las fuerzas económicas nacionales podrían entrar al ruedo y tomar el mando. Equilibrar estas consideraciones es la clave para tomar decisiones de inversión inmobiliaria informadas y resilientes.

Pensamientos finales

En conclusión, como inversor, es fundamental considerar las implicaciones clave para tomar decisiones informadas y resilientes en el dinámico mercado inmobiliario:

• Invertir estratégicamente en mercados resistentes a la recesión caracterizados por economías diversas para mitigar los riesgos asociados con las desaceleraciones económicas.
• Explore oportunidades con inquilinos resistentes a la recesión, como inquilinos o jubilados de la Sección 8, que dependen menos de las fluctuaciones del mercado laboral.
• Esté atento a los flujos de capital y haga un seguimiento de dónde se invierte el dinero extranjero o de Wall Street, ya que esto puede ofrecer posibles ventajas y servir como medida de protección para sus inversiones.

Priorice los factores económicos locales, incluido el crecimiento del empleo y la población, las economías diversas y la simpatía de los propietarios, al decidir dónde invertir. Sin embargo, sea consciente de los factores económicos nacionales para evitar desafíos inesperados.
Para los inversores que buscan soluciones financieras para respaldar sus proyectos inmobiliarios o proyectos comerciales, considere GoKapital. Como prestamista privado especializado en préstamos comerciales y financiación inmobiliaria, GoKapital ofrece soluciones financieras personalizadas para empoderar a los inversores en su camino hacia el éxito. Explore las posibilidades con GoKapital para acceder a los recursos que necesita para prosperar en el panorama en constante evolución de la inversión inmobiliaria.